El mercat immobiliari espanyol arriba al setembre amb tensions acumulades i senyals contradictoris. L'euríbor s'ha estabilitzat a prop del 2,1% després de mesos de descensos, alleujant quotes hipotecàries. El Banc Central Europeu va aturar la seva ratxa de retallades al juliol, mantenint el tipus oficial al 2%.
Mentrestant, el lloguer marca nous màxims històrics, amb un preu mitjà nacional de 14,5 euros per metre quadrat. La taxa d'emancipació va caure fins al 15,2% a finals de 2024, confirmant una crisi generacional persistent.
El 2024 els habitatges iniciats van créixer un 23,4% respecte al 2023. Així i tot, seguim molt per sota del pic del 2006, quan se'n van comptar més de sis-centes mil. Zones abans estigmatitzades, com Seseña o Valdeluz, ressorgeixen per expulsió de demanda des de Madrid metropolità.
En aquest context aterra la tesi de Santiago Niño Becerra, que torna a encendre el debat. La seva recepta és taxativa: construir ciutats completament noves, planificades des de zero per a desenes de milers d'habitants.
No fa gaire ja va criticar l'estat actual de l'habitatge. Segons ell, els joves necessiten destinar més del 90% dels seus ingressos al lloguer. Una xifra insostenible que reflecteix la gravetat del mercat immobiliari actual a Espanya.
Què significa “ciutats noves” en la proposta de l'economista
No parla d'ampliar corones metropolitanes, sinó d'urbs de 25.000 a 30.000 veïns, concebudes amb mobilitat sostenible. S'inspira en precedents britànics recents, com Ebbsfleet Garden City, impulsada per un organisme estatal des del 2015.
L'enfocament exigeix usos mixtos, parcs empresarials, escoles, sanitat i habitatge assequible des del quilòmetre zero. No és urbanisme d'emergència, sinó planificació integral, amb governança específica i poders urbanístics extraordinaris.
La idea encaixa amb plans que el Regne Unit explora per almenys una dotzena de nous assentaments. Aquests programes plantegen ciutats amb un mínim de 10.000 habitatges, infraestructures pròpies i cronogrames llargs d'execució. El seu objectiu és accelerar l'oferta sense repetir patrons de perifèries dormitori desconnectades i mancades de serveis essencials.
Pot Espanya repetir-ho sense repetir errors urbanístics?
Espanya coneix llums i ombres: Tres Cantos va néixer planificada als setanta i avui és un municipi consolidat. També hi va haver desenvolupaments fallits com Valdeluz o el Quiñón de Seseña, convertits en símbols després de la bombolla
L'experiència mostra que fallar en transport i ocupació condemna projectes a dècades de infraocupació costosa. Per això, abans de construir, convé fixar ancoratges productius i coordinar fiscalitat estatal, autonòmica i municipal.
Replicar el model exigiria sòl disponible connectat, inversions massives en transport i serveis, i una governança professional. A més, s'haurien d'alinear terminis de llicències i finançament, perquè avui l'oferta triga anys a materialitzar-se. Aquests colls d'ampolla ja s'observen a les sèries oficials, malgrat el repunt del 2024 en habitatge iniciat.
Efectes sobre preus, crèdit bancari i el lloguer
Si s'executés a escala, l'augment d'oferta podria moderar tensions de preus, especialment en lloguers tensionats. Tanmateix, els efectes serien graduals i coexistirien amb un euríbor estabilitzat al voltant del 2,1% durant els pròxims trimestres.
La banca finançaria una part rellevant del cicle, amb riscos controlables si el crèdit es concentra en promotors solvents. L'alleujament per als llogaters no seria immediat, tot i que un pipeline clar pot refredar expectatives i moderar pujades.