El mercado inmobiliario español llega a septiembre con tensiones acumuladas y señales contradictorias. El euríbor se ha estabilizado cerca del 2,1% tras meses de descensos, aliviando cuotas hipotecarias. El Banco Central Europeo detuvo su racha de recortes en julio, manteniendo el tipo oficial en el 2%.
Mientras tanto, el alquiler marca nuevos máximos históricos, con un precio medio nacional de 14,5 euros por metro cuadrado. La tasa de emancipación cayó hasta el 15,2% a finales de 2024, confirmando una crisis generacional persistente.
En 2024 las viviendas iniciadas crecieron un 23,4% respecto a 2023. Incluso así, seguimos muy por debajo del pico de 2006, cuando se contaron más de seiscientas mil viviendas. Zonas antaño estigmatizadas, como Seseña o Valdeluz, resucitan por expulsión de demanda desde Madrid metropolitano.
En este contexto aterriza la tesis de Santiago Niño Becerra, que vuelve a encender el debate. Su receta es tajante: construir ciudades completamente nuevas, planificadas desde cero para decenas de miles de habitantes.
Hace no mucho ya criticó el estado actual de la vivienda. Según él, los jóvenes necesitan destinar más del 90% de sus ingresos al alquiler. Una cifra insostenible que refleja la gravedad del mercado inmobiliario actual en España.
Qué significa “ciudades nuevas” en la propuesta del economista
No habla de ampliar coronas metropolitanas, sino de urbes de 25.000 a 30.000 vecinos, concebidas con movilidad sostenible. Se inspira en precedentes británicos recientes, como Ebbsfleet Garden City, impulsada por un organismo estatal desde 2015.
El enfoque exige usos mixtos, parques empresariales, colegios, sanidad y vivienda asequible desde el kilómetro cero. No es urbanismo de emergencia, sino planificación integral, con gobernanza específica y poderes urbanísticos extraordinarios.
La idea encaja con planes que el Reino Unido explora para al menos una docena de nuevos asentamientos. Estos programas plantean ciudades con mínimo de 10.000 viviendas, infraestructuras propias y cronogramas largos de ejecución. Su objetivo es acelerar la oferta sin repetir patrones de periferias dormitorio desconectadas y carentes de servicios esenciales.
¿Puede España replicarlo sin repetir errores urbanísticos?
España conoce luces y sombras: Tres Cantos nació planificada en los setenta y hoy es un municipio consolidado. También hubo desarrollos fallidos como Valdeluz o el Quiñón de Seseña, convertidos en símbolos tras la burbuja.
La experiencia muestra que fallar en transporte y empleo condena proyectos a décadas de infraocupación costosa. Por eso, antes de construir, conviene fijar anclajes productivos y coordinar fiscalidad estatal, autonómica y municipal.
Replicar el modelo exigiría suelo disponible conectado, inversiones masivas en transporte y servicios, y una gobernanza profesional. Además, deberían alinearse plazos de licencias y financiación, porque hoy la oferta tarda años en materializarse. Estos cuellos de botella ya se observan en las series oficiales, pese al repunte de 2024 en vivienda iniciada.
Efectos sobre precios, crédito bancario y el alquiler
Si se ejecutara a escala, el aumento de oferta podría moderar tensiones de precios, especialmente en alquileres tensionados. Sin embargo, los efectos serían graduales y coexistirían con un euríbor estabilizado en torno al 2,1% durante los próximos trimestres.
La banca financiaría una parte relevante del ciclo, con riesgos controlables si el crédito se concentra en promotores solventes. El alivio para inquilinos no sería inmediato, aunque un pipeline claro puede enfriar expectativas y moderar subidas.