La tensión en vivienda no afloja, aunque el coste financiero empieza a respirar con un euríbor cercano al dos por ciento mensual. La accesibilidad se deteriora porque los precios crecen a doble dígito, especialmente en grandes urbes y zonas costeras.
El último Índice de Precios de Vivienda confirma un repunte anual superior al doce por ciento durante el primer trimestre de 2025. En este contexto, Gonzalo Bernardos, profesor de economía, lanza dos alternativas claves para comprar vivienda.
La fiscalidad pesa y la obra nueva soporta un IVA del 10 por ciento
España figura entre los países de la OCDE con mayor carga ligada a la vivienda, según análisis recientes del Instituto de Estudios Económicos. La obra nueva tributa al diez por ciento, mientras que determinados supuestos de vivienda protegida aplican un tipo superreducido del cuatro por ciento. Ese diferencial fiscal condiciona la capacidad de entrada de los primeros compradores en un contexto de salarios contenidos.
De la “compramos con endeudamiento” al papel de bancos y tipos
Gonzalo Bernardos recuerda que la asequibilidad depende, sobre todo, de la disponibilidad de crédito y del precio del dinero. En 2024 ya anticipó subidas de precios en 2025 y defendió medir la “carestía” con cuatro variables: precio, ingresos, tipos y plazo. Ese marco vuelve a ganar actualidad con tipos oficiales a la baja y cuotas más manejables en revisiones variables.
Qué propone Bernardos para facilitar la entrada sin desordenar el mercado
El economista sintetiza dos palancas para aliviar la compra de primera vivienda, especialmente entre jóvenes solventes. La primera es un recorte focalizado de la fiscalidad de la obra nueva, y la segunda es reimpulsar financiación del cien por cien bajo criterios prudentes de riesgo. Ambas atacan el cuello de botella de la entrada inicial y la restricción crediticia simultáneamente.
Un IVA superreducido acotado: objetivo, primera vivienda asequible
La experiencia histórica demuestra que España ya aplicó un cuatro por ciento de IVA a la vivienda nueva, con carácter temporal. Medida que se aplica para dinamizar ventas tras la crisis.
Reeditar un tipo superreducido solo para primeras viviendas por debajo de un umbral de precio contendría el coste de acceso sin inflar de forma indiscriminada el mercado. El diseño debería ser temporal, evaluable y compatible con normativa europea y presupuestaria.
La clave está en fijar correctamente el umbral de precio para que el incentivo sea eficaz.En Baleares, por ejemplo, el metro cuadrado roza niveles récord, lo que obliga a calibrar el límite para no dejar fuera a compradores locales. La focalización geográfica y por precio reduciría efectos secundarios no deseados.
Hipotecas al 100%: qué ya existe y qué falta por ordenar
El mercado empieza a ver financiación del noventa y cinco o cien por cien para menores de treinta y cinco años, con y sin avales públicos. Programas autonómicos y la línea estatal de avales del ICO permiten cubrir entrada y gastos a hogares solventes, ampliando el espectro de demandantes elegibles.
El Banco de España recuerda que, por norma, la financiación supera raramente el ochenta por ciento del valor, por solvencia y capital. Las entidades deben filtrar por estabilidad laboral, ratio de esfuerzo y calidad de tasación, evitando repetir desequilibrios pasados.
El coste financiero cae y estabiliza cuotas, con un euríbor en torno al dos coma cero ocho por ciento, abaratando revisiones de variables. Sin embargo, la presión de precios confirma que la demanda solvente sigue fuerte y la oferta estructuralmente escasa, lo que complica el equilibrio.