En plena onada d'encariment residencial, Espanya afronta un desequilibri cada cop més evident. La creació de nous llars va superar les 275 000 anuals entre 2022 i 2023. El problema és que només es van visar al voltant de 128 000 habitatges nous a l'any el 2024, generant un dèficit acumulat estimat entre 450 000 i 600 000 unitats. Aquesta escassetat crònica, acompanyada de costos de construcció elevats i tràmits urbanístics que superen els 12 mesos en molts municipis, queda lluny de la capacitat de resposta del sector.
A més, els salaris han crescut a un ritme inferior a l'augment dels preus de l'habitatge. El preu mitjà del metre quadrat ja supera els 1 850 € el 2025, mentre que els salaris amb prou feines han augmentat. El resultat: els espanyols destinen un 38 % dels seus ingressos al lloguer i un 24 % a la compra, molt per sobre de la mitjana europea.
Les mobilitzacions pel dret a l'habitatge s'intensificaren l'abril de 2025 en unes 40 ciutats, impulsades per sindicats de llogaters i plataformes ciutadanes.
Senyals recents del mercat: augmenten preus en zones clau
A principis d'agost de 2025, regions com la Comunitat Valenciana van experimentar pujades interanuals del 18 % en habitatge de segona mà, fins a 2 271 €/m². Mentre que a Madrid l'increment va arribar al 24,4 %, superant els 2 470 €/m². A Euskadi, el preu mitjà va assolir un rècord de 3 450 €/m², amb Sant Sebastià al capdavant amb 4 673 €/m² (+6,7 %).
A la Marina Alta, municipis com El Verger i Dénia van registrar repunts interanuals del 44 % i 18 % respectivament, impulsats pel seu atractiu turístic i la manca d'oferta de lloguer assequible.
El conseller delegat de CaixaBank, Gonzalo Gortázar, va subratllar que el desafiament no és una bombolla. Es tracta d'una escassetat d'oferta crònica, i va alertar que el ritme actual de concessió d'hipoteques (+46,2 % interanual) no és sostenible sense més construcció i col·laboració institucional.
Santiago Niño Becerra desvela el seu pronòstic més pessimista
En aquest escenari de tensió estructural, l'economista Santiago Niño Becerra ha llançat un advertiment contundent. Segons ell, els preus —tant de venda com de lloguer— només s'estabilitzaran "quan la demanda no pugui pagar més, llavors s'estabilitzaran, als núvols". Serà en aquell moment, sosté, quan esclatarà una crisi: fallides, atur disparat i impagaments massius. Tot això afectarà tant famílies com entitats bancàries, conduint a una onada de desnonaments similar a la de 2008.
Niño Becerra rebutja la idea d'una bombolla. Per a ell, el problema és estructural: manca d'oferta acumulada durant anys, insuficiències en la Llei d'Habitatge i efectes contraproduents per part del marc legal vigent.
Mesures i reptes institucionals a l'horitzó
El Govern ha respost en els darrers mesos amb iniciatives com el PERTE d'industrialització de l'habitatge, que mobilitza 1 300 milions d'euros per accelerar obra nova més assequible. També s'ha creat un registre únic per al lloguer turístic que exigeix identificació oficial i sanciona plataformes com Airbnb que ofereixin pisos sense permís, amb l'eliminació de milers d'anuncis il·legals. I s'ha anunciat la transferència de 40 000 immobles de Sareb a SEPES, destinats a lloguer assequible per sota del 30 % d'ingressos familiars.
Tanmateix, experts com Javier Aroca reclamen una intervenció més ambiciosa i a llarg termini. Proposa reformar el model fiscal per limitar l'acumulació d'habitatges per part del capital privat, augmentar exponencialment el parc d'habitatge públic i acabar amb l'especulació turística.
Ara com ara, Espanya ho té complicat. Necessita almenys triplicar la despesa pública en habitatge fins a 7 000 milions en quatre anys i construir centenars de milers d'habitatges socials addicionals per assolir la mitjana europea.