En plena ola de encarecimiento residencial, España enfrenta un desequilibrio cada vez más evidente. La creación de nuevos hogares superó los 275 000 anuales entre 2022 y 2023. El problema es que solo se visaron alrededor de 128 000 viviendas nuevas al año en 2024, generando un déficit acumulado estimado entre 450 000 y 600 000 unidades. Esta escasez crónica, acompañada de costes de construcción elevados y trámites urbanísticos que superan los 12 meses en muchos municipios, queda lejos de la capacidad de respuesta del sector.
Además, los salarios han crecido a un ritmo inferior al aumento de los precios de la vivienda. El precio medio del metro cuadrado ya supera los 1 850 € en 2025, mientras que los salarios apenas han aumentado. El resultado: los españoles destinan un 38 % de sus ingresos al alquiler y un 24 % a la compra, muy por encima de la media europea.
Las movilizaciones por el derecho a la vivienda se intensificaron en abril de 2025 en unas 40 ciudades, impulsadas por sindicatos de inquilinos y plataformas ciudadanas.
Señales recientes del mercado: aumentan precios en zonas clave
A principios de agosto de 2025, regiones como la Comunitat Valenciana experimentaron subidas interanuales del 18 % en vivienda de segunda mano, hasta 2 271 €/m². Mientras en Madrid el incremento llegó al 24,4 %, superando los 2 470 €/m². En Euskadi, el precio medio alcanzó un récord de 3 450 €/m², con San Sebastián a la cabeza con 4 673 €/m² (+6,7 %).
En la Marina Alta, municipios como El Verger y Dénia registraron repuntes interanuales del 44 % y 18 % respectivamente, impulsados por su atractivo turístico y la falta de oferta de alquiler asequible.
El consejero delegado de CaixaBank, Gonzalo Gortázar, subrayó que el desafío no es una burbuja. Se trata de una escasez de oferta crónica, y alertó de que el actual ritmo de concesión de hipotecas (+46,2 % interanual) no es sostenible sin más construcción y colaboración institucional.
Santiago Niño Becerra desvela su pronóstico más pesimista
En este escenario de tensión estructural, el economista Santiago Niño Becerra ha lanzado una advertencia contundente. Según él, los precios —tanto de venta como de alquiler— solo se estabilizarán "cuando la demanda no pueda pagar más, entonces se estabilizarán, en las nubes". Será en ese momento, sostiene, cuando estalle una crisis: quiebras, desempleo disparado e impagos masivos. Todo esto afectará tanto a familias como a entidades bancarias, conduciendo a una oleada de desahucios similar a la de 2008.
Niño Becerra rechaza la idea de una burbuja. Para él, el problema es estructural: falta de oferta acumulada durante años, insuficiencias en la Ley de Vivienda y efectos contraproducentes por parte del marco legal vigente.
Medidas y retos institucionales en el horizonte
El Gobierno ha respondido en los últimos meses con iniciativas como el PERTE de industrialización de la vivienda, que moviliza 1 300 millones de euros para acelerar obra nueva más asequible. También se ha creado un registro único para alquiler turístico que exige identificación oficial y sanciona plataformas como Airbnb que ofrezcan pisos sin permiso, con la eliminación de miles de anuncios ilegales. Y se anunció la transferencia de 40 000 inmuebles de Sareb a SEPES, destinados a alquiler asequible por debajo del 30 % de ingresos familiares.
Sin embargo, expertos como Javier Aroca reclaman una intervención más ambiciosa y a largo plazo. Propone reformar el modelo fiscal para limitar la acumulación de viviendas por parte del capital privado, aumentar exponencialmente el parque de vivienda pública y acabar con la especulación turística.
A día de hoy, España lo tiene complicado. Necesita al menos triplicar el gasto público en vivienda hasta 7 000 millones en cuatro años y construir cientos de miles de viviendas sociales adicionales para alcanzar la media europea.