El mercat immobiliari espanyol travessa un moment inquietant. Mentre els preus continuen pujant, l'accés a l'habitatge es torna més complicat per a amplis sectors. Així ho ha posat de manifest el mateix Banc d'Espanya (BdE), que en el seu informe ha detectat signes de sobrevaloració en els preus dels immobles.
Segons les dades del Banc d'Espanya, el cost de l'habitatge es troba entre un 1,1% i un 8,5% per sobre del seu valor d'equilibri, una desviació que s'ha duplicat en només sis mesos. Aquest desajust es veu reflectit especialment en el mercat d'obra nova, el preu del qual va augmentar un 11% interanual en la segona meitat de 2024, el ritme més alt des de 2007, just abans de l'esclat de la bombolla immobiliària.
En el cas de l'habitatge de segona mà, l'increment va ser del 9,5%. Els experts ja adverteixen de similituds amb aquell període que va precedir el col·lapse del sector. La diferència és que, en aquesta ocasió, la renda per càpita més elevada i uns costos de finançament relativament baixos —almenys fins ara— han suavitzat l'impacte sobre les llars.
Un accés desigual i una riquesa mal distribuïda
Una de les dades més cridaneres de l'informe és que els espanyols continuen concentrant una gran part de la seva riquesa en actius immobiliaris, més que la mitjana dels països de la zona euro. I, tanmateix, el deute hipotecari és proporcionalment menor. La raó? Gran part d'aquestes propietats són en mans de majors de 65 anys que ja no tenen hipoteques. En conseqüència, els més joves s'enfronten no només a preus disparats, sinó a una estructura de propietat fortament envellida.
L'increment de la riquesa neta de les llars el 2024 s'explica més per la revalorització d'aquests actius que per un augment real de les compres. Però aquest creixement és enganyós: no es tradueix en millor accés per a qui no té una propietat. Al contrari, la bretxa entre qui posseeix habitatge i qui no, s'engrandeix.
En paral·lel, els crèdits al consum han crescut un 20% impulsats per la millora del context econòmic i la rebaixa de tipus. I la signatura d'hipoteques també s'ha disparat un 44,5% interanual al març, amb més de 42.000 operacions, marcant la millor dada des de 2022. Però aquestes xifres amaguen un rerefons preocupant: manca d'oferta i problemes estructurals per accedir a l'habitatge.
En paraules d'Ángel Gavilán, director general d'Economia i Estadística del Banc d'Espanya, “l'habitatge ja no és només un problema social, sinó que comença a ser un problema econòmic amb impacte directe sobre l'activitat”. I va més enllà: si no s'apliquen polítiques efectives i sostingudes en el temps, el desequilibri continuarà creixent.
I aquí arriba l'avís més seriós de tots.
El Banc d'Espanya es planteja limitar la concessió d'hipoteques. En el mateix informe, el BdE revela que està desenvolupant un marc de seguiment per imposar límits a la concessió de préstecs si determinats riscos es materialitzen. Aquest mecanisme permetria frenar l'endeutament excessiu en escenaris de bombolla incipient.
A més, a l'octubre entra en vigor el nou coixí anticíclic del 0,5%, una eina de reserva que es pot ampliar fins a l'1% si el risc sistèmic s'agreuja. Això significa que les entitats bancàries podrien haver de restringir l'accés al crèdit en els pròxims mesos, endurint condicions o reduint la quantitat prestada.
El missatge és clar: si els preus continuen inflant-se i l'accés es complica encara més, el Banc d'Espanya no dubtarà a intervenir per evitar un nou col·lapse com el de 2008. L'alerta està activada.