El mercado inmobiliario español atraviesa un momento inquietante. Mientras los precios siguen escalando, el acceso a la vivienda se vuelve más complicado para amplios sectores. Así lo ha puesto de manifiesto el propio Banco de España (BdE), que en su informe ha detectado signos de sobrevaloración en los precios de los inmuebles.
Según los datos del Banco de España, el coste de la vivienda se encuentra entre un 1,1% y un 8,5% por encima de su valor de equilibrio, una desviación que se ha duplicado en apenas seis meses. Este desajuste se ve reflejado especialmente en el mercado de obra nueva, cuyo precio aumentó un 11% interanual en la segunda mitad de 2024, el mayor ritmo desde 2007, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria.
En el caso de la vivienda usada, el incremento fue del 9,5%. Los expertos ya advierten de similitudes con aquel periodo que precedió al colapso del sector. La diferencia es que, en esta ocasión, la mayor renta per cápita y unos costes de financiación relativamente bajos —al menos hasta ahora— han suavizado el impacto sobre los hogares.
Un acceso desigual y una riqueza mal distribuida
Uno de los datos más llamativos del informe es que los españoles continúan concentrando una gran parte de su riqueza en activos inmobiliarios, más que la media de los países de la eurozona. Y, sin embargo, la deuda hipotecaria es proporcionalmente menor. ¿La razón? Gran parte de estas propiedades están en manos de mayores de 65 años que ya no tienen hipotecas. En consecuencia, los más jóvenes se enfrentan no solo a precios disparados, sino a una estructura de propiedad fuertemente envejecida.
El incremento de la riqueza neta de los hogares en 2024 se explica más por la revalorización de estos activos que por un aumento real de las compras. Pero este crecimiento es engañoso: no se traduce en mejor acceso para quienes no tienen una propiedad. Al contrario, la brecha entre quienes poseen vivienda y quienes no, se agranda.
En paralelo, los créditos al consumo han crecido un 20% impulsados por la mejora del contexto económico y la rebaja de tipos. Y la firma de hipotecas también se ha disparado un 44,5% interanual en marzo, con más de 42.000 operaciones, marcando el mejor dato desde 2022. Pero estos números esconden un trasfondo preocupante: falta de oferta y problemas estructurales para acceder a la vivienda.
En palabras de Ángel Gavilán, director general de Economía y Estadística del Banco de España, “la vivienda ya no es solo un problema social, sino que empieza a ser un problema económico con impacto directo sobre la actividad”. Y va más allá: si no se aplican políticas efectivas y sostenidas en el tiempo, el desequilibrio seguirá creciendo.
Y aquí llega el aviso más serio de todos.
El Banco de España se plantea limitar la concesión de hipotecas. En el mismo informe, el BdE revela que está desarrollando un marco de seguimiento para imponer límites a la concesión de préstamos si determinados riesgos se materializan. Este mecanismo permitiría frenar el endeudamiento excesivo en escenarios de burbuja incipiente.
Además, en octubre entra en vigor el nuevo colchón anticíclico del 0,5%, una herramienta de reserva que puede ampliarse hasta el 1% si el riesgo sistémico se agrava. Esto significa que las entidades bancarias podrían tener que restringir el acceso al crédito en los próximos meses, endureciendo condiciones o reduciendo la cantidad prestada.
El mensaje es claro: si los precios siguen inflándose y el acceso se complica aún más, el Banco de España no dudará en intervenir para evitar un nuevo colapso como el de 2008. La alerta está activada.