Espanya travessa des de fa anys una crisi immobiliària multidimensional. Segons el Banc d'Espanya, el dèficit d'habitatge assequible arriba entre 450.000 i 600.000 unitats. No obstant això, el parc públic representa només un 1,5 % del total nacional, molt per sota de la mitjana europea. Els lloguers han pujat al voltant d'un 10 % el 2024 i la compravenda un 7,5 %, generant sobreesforç econòmic en milers de llars.
En paral·lel, la Llei 12/2023 pel dret a l'habitatge va introduir límits de renda en zones tensionades. També va crear mecanismes de transparència i fiscalitat per revertir la tendència alcista. Tanmateix, els resultats han estat mixtos. A Catalunya, per exemple, els lloguers llargs han caigut un 6,4 % a Barcelona. Però ha augmentat el lloguer de temporada, cosa que distorsiona el mercat.
La visió de José Elías: per què considera contraproduents els topalls a la renda
José Elías ha publicat recentment una reflexió a LinkedIn i X en què argumenta que limitar el preu del lloguer per llei pot tenir l'efecte contrari al buscat. Compara aquesta pràctica reguladora amb prohibir a una lleona caçar una zebra: bona intenció, però ineficaç en la realitat del mercat.
Per a Elías, el problema s'agreuja quan els petits propietaris—“Pedro el del bar o Juan el fuster”—perden incentius per llogar els seus pisos ordinaris. Això comporta una minva d'oferta, i quan hi ha menys habitatges disponibles, els preus es disparen i els contractes volen en dies. El seu missatge és contundent.
“Van limitar el preu dels lloguers… i van empitjorar la situació.[…]Menys pisos al mercat significa que la gent se'ls rifa i el preu puja. És així de simple”
La seva proposta se centra a reforçar l'oferta. Planteja que si l'Estat construeix i lloga a, per exemple, 600 €, els propietaris privats que estiguin a 800 € hauran d'ajustar els seus preus per poder competir.
Construir més versus intervenir preus: el dilema estructural
La tesi d'Elías no està aïllada. El Banc d'Espanya també recomana incrementar l'oferta d'habitatge assequible com a principal eina per mitigar la bombolla del lloguer. No obstant això, les regulacions públiques continuen sent un recurs utilitzat per diverses comunitats i ajuntaments. Així ho evidencia la recent declaració de més de 300 zones tensionades a Espanya, incloent-hi A Corunya, Sant Sebastià i 21 municipis navarresos.
En aquestes zones, les administracions estan obligades a limitar les pujades de renda, aplicar índexs de referència per a grans tenidors i oferir incentius fiscals a arrendadors que redueixin el preu. A Catalunya, els efectes s'han vist: el lloguer de llarga durada va baixar un 4 % de mitjana. Tot i això, l'auge del lloguer temporal va compensar parcialment aquest descens Cadena SER.
La proposta de l'empresari
La premissa central de José Elías —augment de l'oferta per fomentar la competència de mercat— és sòlida des d'una perspectiva macroeconòmica.
D'altra banda, no podem ignorar el repte estructural. L'escassetat de sòl urbanitzable, la burocràcia en permisos de construcció, els alts costos de materials i una producció anual d'habitatge insuficient per cobrir la demanda real. La visió d'Elías descansa en accelerar la construcció, però no desenvolupa propostes concretes sobre terminis, finançament o col·laboració publicoprivada per fer-ho viable.
La solució està molt clara
L'actuació de José Elías aporta una veu crítica interessant davant de polítiques que, segons ell, s'han aplicat sense considerar els incentius reals del mercat. El seu missatge posa el focus en un aspecte clau: augmentar l'oferta d'habitatge ha de ser prioritari