España atraviesa desde hace años una crisis inmobiliaria multidimensional. Según el Banco de España, el déficit de vivienda asequible alcanza entre 450 000 y 600 000 unidades. No obstante, el parque público representa solo un 1,5 % del total nacional, muy por debajo del promedio europeo. Los alquileres han subido en torno al 10 % en 2024 y la compraventa un 7,5 %, generando sobreesfuerzo económico en miles de hogares.
En paralelo, la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda introdujo límites de renta en zonas tensionadas y creó mecanismos de transparencia y fiscalidad para revertir la tendencia alcista. Sin embargo, los resultados han sido mixtos. En Catalunya, por ejemplo, los alquileres largos han caído un 6,4 % en Barcelona, pero ha aumentado el alquiler de temporada, lo cual distorsiona el mercado.
La visión de José Elías: por qué considera contraproducentes los topes a la renta
José Elías ha publicado recientemente una reflexión en LinkedIn y X en la que argumenta que limitar el precio del alquiler por ley puede tener el efecto contrario al buscado. Compara esta práctica regulatoria con prohibirle a una leona cazar a una cebra: buena intención, pero ineficaz en la realidad del mercado.
Para Elías, el problema se agrava cuando los propietarios menores—“Pedro el del bar o Juan el carpintero”—pierden incentivos para alquilar sus pisos ordinarios. Eso conlleva una merma de oferta, y cuando hay menos viviendas disponibles, los precios se disparan y los contratos vuelan en días. Su mensaje es contundente.
“Limitaron el precio de los alquileres… y empeoraron la situación.[…]Menos pisos en el mercado significa que la gente se los rifa y el precio sube. Es así de simple”.
Su propuesta se centra en reforzar la oferta. Plantea que si el Estado construye y alquila a, por ejemplo, 600 €, los propietarios privados que estén en 800 € tendrán que ajustar sus precios para poder competir.
Construir más versus intervenir precios: el dilema estructural
La tesis de Elías no está aislada. El Banco de España también recomienda incrementar la oferta de vivienda asequible como principal herramienta para mitigar la burbuja del alquiler. No obstante, las regulaciones públicas siguen siendo un recurso usado por varias comunidades y ayuntamientos. Así lo evidencia la reciente declaración de más de 300 zonas tensionadas en España, incluyendo A Coruña, San Sebastián y 21 municipios navarros.
En estas zonas, las administraciones están obligadas a limitar las subidas de renta, aplicar índices de referencia para grandes tenedores y ofrecer incentivos fiscales a arrendadores que reduzcan el precio. En Catalunya, los efectos se han visto: el alquiler de larga duración bajó un 4 % de media, aunque el auge del alquiler temporal compensó parcialmente ese descenso Cadena SER.
La propuesta del empresario
La premisa central de José Elías —aumento de la oferta para fomentar la competencia de mercado— es sólida desde una perspectiva macroeconómica.
Por otro lado, no podemos ignorar el reto estructural. La escasez de suelo urbanizable, burocracia en permisos de construcción, altos costes de materiales y una producción anual de vivienda insuficiente para cubrir la demanda real. La visión de Elías descansa en acelerar la construcción, pero no desarrolla propuestas concretas sobre plazos, financiación o colaboración público‑privada para hacerlo viable.
La solución está muy clara
La intervención de José Elías aporta una voz crítica interesante frente a políticas que, según él, se han aplicado sin considerar los incentivos reales del mercado. Su mensaje pone el foco en un aspecto clave: aumentar la oferta de vivienda debe ser prioritario.