El verano cierra con un euríbor del 2,114% y su primer repunte anual, aunque las cuotas siguen cayendo frente a 2024. Al mismo tiempo, los alquileres marcan máximos históricos y crecen un 10,9% interanual en julio, elevando la rentabilidad bruta. Ese alivio financiero coincide con más actividad compradora y una demanda que busca periferias con mejor equilibrio entre precio, espacio y servicios. La reactivación se refleja en 68.128 compraventas en junio, un 5,9% más interanual, según datos del Consejo General del Notariado.
Hipotecas más asequibles y compraventas al alza
Las hipotecas constituidas crecieron un 31,7% ese mes, señal de crédito más disponible y de ofertas más agresivas entre entidades. Incluso se observan diferenciales por debajo del medio punto en variables, un termómetro clásico de competencia bancaria intensa. La estabilización del índice reduce incertidumbre y permite planificar compras graduando tipos fijos, mixtos o variables según horizonte inversor. Para Gonzalo Bernardos, la mejor apuesta no está en los centros consolidados, sino en barrios a medio construir con buena proyección urbana.
El precio de entrada es menor, el alquiler fluye con rapidez y la llegada de equipamientos dispara la revalorización posterior. Compara estos barrios con jóvenes promesas deportivas, todavía imperfectas, pero con margen para multiplicar su valor con cada mejora pública. El centro es ya un activo maduro donde la rentabilidad está comprimida y los incrementos futuros suelen ser más contenidos. En esa lógica, Bernardos ha señalado Arcosur, en Zaragoza, como paradigma de barrio joven bien comunicado y con oferta residencial competitiva.
Obra nueva y periferias dinámicas, el ejemplo de Arcosur
Viviendas amplias con terrazas, garaje y zonas comunes, a precios inferiores al centro, permiten combinar rentabilidad inicial y fuerte revalorización esperada. El caso ilustra cómo las periferias planificadas pueden batir a los centros, cuando despliegan servicios y ganan masa crítica en pocos años. Conviene buscar suelos con planes urbanísticos aprobados, licencias en marcha y calendarios creíbles de transporte, colegios y zonas verdes ya presupuestados. La cercanía a polos de empleo y la conexión por metro o autovía anticipan demanda sostenida y reducen riesgos de vacancia persistente.
También conviene estudiar el censo, la evolución de rentas y el pipeline promotor, evitando dependencias excesivas de una única actuación. Si el calendario público patina, la inversión se eterniza, y el coste financiero devora la prima de revalorización prevista. Con un euríbor estabilizado alrededor del dos por ciento, las revisiones siguen abaratando cuotas y mejoran la capacidad de endeudamiento medio. Ese entorno permite entrar en obra nueva con desembolsos escalonados durante la construcción, limitando el capital inmovilizado hasta la entrega de llaves.
Si la demanda de alquiler permanece en máximos, el flujo de caja ayuda a cubrir intereses y gastos durante los primeros ejercicios. Para perfiles prudentes, la financiación mixta o diferenciales ajustados ofrecen amortiguadores útiles ante nuevas oscilaciones trimestrales del índice. Esa combinación reduce el coste de oportunidad del capital y mitiga la volatilidad de la inversión durante la ejecución. El barrio ideal para invertir, según Bernardos, no es el que hoy brilla, sino el que mañana desplegará servicios, movilidad y vida.