Santiago Niño Becerra anuncia una cosa molt important sobre el preu de l’habitatge
El pols immobiliari espanyol conviu amb una inflació continguda i un preu dels diners en pausa. La inflació general va repuntar fins al 3% al setembre, mentre el BCE manté els tipus sense canvis. Des de juny, la facilitat de dipòsit se situa en el 2%, alleujant gradualment el cost financer.
El consum desacelera per la prudència de les llars, que incrementen estalvi i compromís financer vinculat a l'habitatge.
L'Índex de Preus d'Habitatge escala un 12,7% interanual en el segon trimestre
Malgrat l'alleujament monetari, el preu de l'habitatge accelera amb força en el segon trimestre. L'Índex de Preus d'Habitatge va marcar una variació anual del 12,7% a Espanya. L'habitatge de segona mà va pujar una mica més que la nova, i l'avanç trimestral va arribar al 4%.
Idealista situa el preu mitjà nacional en 2.517 euros per metre quadrat al setembre. Madrid lidera els preus amb 5.677 euros per metre quadrat al setembre, tot i la retallada mensual.
La signatura d'hipoteques encadena màxims plurianuals per menor euríbor i escassetat d'oferta disponible. El Banc d'Espanya estima una sobrevaloració moderada, entre l'1% i el 8,5% a finals de 2024.
Hipoteques una mica més barates, però l'esforç de compra segueix en màxims
El cost hipotecari ha descendit des dels pics de 2023, però l'alleujament és encara limitat. Al juliol, el tipus mitjà de les noves hipoteques sobre habitatge se situava en el 2,94%. A l'estiu, la proporció de préstecs a tipus fix es movia al voltant del 72%.
Tot i això, creixen els crèdits de més risc, amb gairebé un 12% superant el 80% de finançament. La quota hipotecària mitjana ronda el trenta-dos per cent del cost salarial mitjà, tensionant l'accessibilitat. En paral·lel, la banca afronta un entorn de tipus oficials més baixos, que abaratix gradualment el preu dels diners.
Niño Becerra fixa el “límit natural” en la capacitat de pagament de la classe mitjana
L'economista situa el fre del mercat quan la classe mitjana arribi al seu sostre d'endeutament efectiu. No anticipa caigudes automàtiques, sinó una estabilització quan salaris i crèdit no permetin més tensió alcista.
A més, adverteix del paper de fons i inversors particulars guiats per la por a quedar-se fora. La seva anàlisi recupera una crítica estructural: Espanya ha prioritzat la propietat davant d'un parc públic de lloguer robust.
Què pot frenar l'escalada: salaris, crèdit i oferta regulada
El primer catalitzador és la renda disponible, condicionada per l'evolució salarial i una inflació encara propera a l'objectiu. Amb l'índex de preus al consum al 3%, el poder adquisitiu avança amb cautela. El segon vector és l'accés al crèdit, que millora amb tipus oficials inferiors, però manté proves de risc creixents.
El tercer resideix en l'oferta, on escasseja l'habitatge assequible i el lloguer social presenta dèficits històrics. Barcelona explora limitar compres purament inversores en zones tensionades, inspirant-se en models aplicats a Amsterdam. Mesures així, temporals i focalitzades, pretenen refredar expectatives sense ofegar un mercat ja extraordinàriament tensionat.
Si els salaris no acompanyen i el finançament es normalitza, la demanda solvent tocarà sostre abans del que s'esperava. Aquí situa Niño Becerra el punt d'inflexió, més a prop de l'estabilització que d'una correcció profunda. Per al lector, la pregunta clau és quan s'ajustarà l'oferta, no només quant baixarà el preu.
